경매공부 #1 권리분석_임차인_전입신고, 확정일자, 대항력, 우선변제권

Q. 전입신고 / 확정일자의 차이

* 전입신고 : 거주지 전입 행정관청에 신고. 전입일부터 14일 이내에 해야 함. 정당한 사유 없이 하지 않거나 허위 신고 시 처벌 규정이 있음. 대항력 발생요건. (대항력이란 그 집에서 계속 거주할 수 있다는 것을 주장할 수 있는 권리. 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력. ) 임대차계약 + 전입신고 + 점유. 

* 확정일자 :  확정일자는 추후 임차주택이 경매나 공매로 매각될 경우 후순위 권리자보다 우선적으로 변제받을 수 있는 권리. (이를 우선변제권이라고 함.) 확정일자를 받지 않았다면 전입신고가 되어있다고 하더라도 추후 경매나 공매로 집이 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못함. 우선변제권은 전입신고와 확정일자 두가지가 모두 필요

* 두 가지 모두 익일 0시에 효력이 발생한다는 점이 문제.

이를테면, 이삿날에 근저당을 설정해버릴 경우. 예를 들어 5월1일 오전에 잔금을 치루고 이사를 하고 임차인은 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 그리고 임대인은 그날 은행에 근저당을 설정했습니다. 그런데 확정일자의 효력은 익일 0시, 즉 5월2일 0시에 발생하므로 경매에서 근저당보다 후순위가 됩니다. 이 경우 임차인의 보증금을 한푼도 돌려받지 못하는 사태가 발생합니다. 설마 이런 일까지 있을까 싶지만 종종 그런 뉴스가 보도되곤 했습니다. 이런 점 때문에 확정일자를 받은 다음날에도 등기부를 확인해야한다고 하지만, 사실상 확인한다 해도 보호받을 수 있는 방법이 있는 것은 아닙니다.

 

* 확정일자가 가압류권보다 더 느린경우

2020년 9월, 주택도시보증공사에서 해당 주택을 가압류

세입자의 전입 일자가 2019년 12월

임차인의 확정 일자가 2020년 10월 14일

- > 세입자가 받은 확정일자가 가압류권보다 더 느림. 세입자가 배당 순서에서 밀리 거나 아니면 가압류권자와 배당금을 나눠서 받게 됨. 나눠 받게 될 경우 세입자가 받는 금액은 약 3600만원 정도로 추산. 전세보증금이 2억6000만원이었는데 3600만원을 배당받는다면 2억3000만원가량. 이 금액을 낙찰자가 따로 세입자에게 돌려줘야 함. 낙찰자가 물건을 8750만원에 받았어도 2억3000만원을 추가로 내어줘야 한다면 결과적으로는 3억1000만원에 산 셈.

출처

1. https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2023013116473289153 

서울 아파트 8000만원에 팔렸다?…화제의 매물, 진실은[부릿지] - 머니투데이

2. https://sangsang-storage.tistory.com/19

전입신고와 확정일자의 차이 똑바로 알기

3. https://hammerbrother.tistory.com/entry/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EA%B2%BD%EB%A7%A4-%EA%B6%8C%EB%A6%AC%EB%B6%84%EC%84%9D-%ED%99%95%EC%A0%95%EC%9D%BC%EC%9E%90%EA%B0%80-%EC%97%86%EA%B3%A0-%EB%B0%B0%EB%8B%B9%EC%9A%94%EA%B5%AC%EB%A5%BC-%ED%95%98%EC%A7%80-%EC%95%8A%EC%9D%80-%EA%B2%BD%EC%9A%B0

부동산경매 권리분석, 확정일자가 없고 배당요구를 하지 않은 경우

-> 이 사람 블로그 정독하면 꽤 많은 정보를 얻을 수 있음.

 

 

-> ?? 소멸되지 않는 다른 채권자, 말소권리.